Leader d'opinion | Li Xunlei
Nous serons en 2026 dans un peu plus d’un mois. Récemment, j'ai participé à davantage de séminaires de différents types, ce qui montre au moins que l'activité de l'économie des conférences a augmenté par rapport à l'économie réelle. Je résume maintenant les opinions exprimées lors des récentes réunions comme suit, à titre de référence.
L’incontournable cycle immobilier
Au cours du cycle haussier à long terme de l’immobilier entre 2000 et 2020, presque personne ne pensait que les prix de l’immobilier allaient baisser. Le livre « Rigid Bubble » écrit par le professeur Zhu Ning était très populaire. Bien sûr, il manquait de biens immobiliers à l’époque. J’ai prononcé un discours au Forum de Boao pour l’Asie en 2017, estimant que l’immobilier de mon pays culminerait vers 2020. Alors que les prix de l'immobilier augmentent depuis longtemps, ils pensent qu'ils peuvent continuer à augmenter. monter, et vice versa.
Au début de la baisse des prix de l'immobilier, il y a deux ou trois ans, de nombreux analystes estimaient que tant que la surface de vente atteignait 1 milliard ou 900 millions de mètres carrés, elle atteindrait son niveau le plus bas. J'ai souligné à ce moment-là qu'il y avait un problème avec cette logique elle-même. Cela revenait à juger si l’action avait atteint son plus bas niveau en observant uniquement le volume des transactions, plutôt que si la valorisation était raisonnable. Je n'aime pas utiliser le ratio prix des logements/revenu pour juger si le niveau de valorisation est raisonnable, car la crédibilité du revenu disponible des habitants de nombreuses villes est discutable. Il est plus clair d’utiliser le ratio loyers/ventes (équivalent à l’inverse du ratio cours/bénéfices). Le ratio loyer/vente moyen dans les principales villes étrangères est de 4,1 %. Je pense que le ratio loyer/vente raisonnable dans mon pays devrait être d’environ 3 %, ce qui est similaire au taux d’intérêt d’un prêt pour une résidence secondaire.
À l'heure actuelle, le rapport loyer/vente moyen dans les principales villes de mon pays est estimé à environ 2 %, ce qui équivaut à un rapport cours/bénéfice de 50 fois. Le ratio loyers/ventes à Shanghai devrait être inférieur à 2 %. Je crains qu’il ne soit porté à 3 %, soit près de 30 fois le ratio cours/bénéfice, avant d’atteindre son point bas. Bien que les prix de l’immobilier à Hong Kong soient élevés, les loyers le sont également. Le ratio loyers/ventes est proche de 5 %, ce qui équivaut à un ratio cours/bénéfice de 20 fois. Au cours des 10 premiers mois de notre pays, les investissements en développement immobilier ont chuté de 14,7% sur un an, et la tendance à la baisse semble s'accélérer. Cela signifie-t-il que tout le monde est à nouveau en train de former un état d’esprit baissier unanime ?
Étant donné que l'immobilier est une grande industrie avec une longue chaîne industrielle en amont et en aval, impliquant des dizaines d'industries allant de l'industrie manufacturière aux industries de services, l'économie chinoise sera encore affectée par le ralentissement de l'immobilier en 2026. Au cours des dix premiers mois de cette année, le taux de croissance de l'investissement privé a considérablement chuté, atteignant -4,5 %. Même si l’on exclut l’investissement immobilier, celui-ci reste proche de zéro. Dans le même temps, le ralentissement du secteur immobilier a également eu un impact négatif important sur les secteurs financiers tels que les banques et les trusts. Heureusement, la plupart des institutions financières de mon pays sont des entreprises publiques et bénéficient de garanties de crédit de la part des gouvernements à tous les niveaux. Lorsque la bulle immobilière éclate dans les pays occidentaux, les institutions financières font généralement faillite.
La croissance de l’investissement privé est plus faible que l’investissement global (%)
Source : VENT, Zhongtai International
En 2026, le risque d’une baisse accélérée des prix de l’immobilier devrait être évité au niveau politique. Cela nécessite une compréhension complète de l'espace et du temps de ce cycle de ralentissement de l'immobilier : après 2021, mon pays sera confronté simultanément à de multiples pressions telles que le ralentissement de l'urbanisation, l'accélération du processus de vieillissement et le déclin de la population totale.
J'ai proposé à plusieurs reprises de créer un fonds de stabilisation immobilière. Certains disent qu’il existe déjà un excédent total de biens immobiliers. Cependant, il y a encore environ 300 millions de nouveaux citoyens en Chine, et la plupart d’entre eux n’ont pas acheté de logement. De plus, le processus d'urbanisation de la population de mon pays est loin d'être terminé. S’il peut y avoir un excédent total dans les v...
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