Leaders d'opinion | Ping, Ma Hong
Résumé
En 2024, le marché immobilier est toujours à un stade d'ajustement approfondi, l'inventaire commercial du logement est à un niveau relativement élevé de l'histoire, les prix du logement continuent de diminuer, les baisses du ratio de levier des résidents et l'investissement immobilier a fortement diminué pour la troisième année consécutive. Poussée par une série de politiques, la tendance à la baisse du marché a considérablement ralenti au quatrième trimestre de 2024, les ventes du trimestre sont restées positives en glissement annuel, les prix des logements dans certaines villes ont cessé de baisser et de se stabiliser, et la confiance du marché a commencé à récupérer.
Les risques actuels sur le marché immobilier ne peuvent être ignorés. Certaines sociétés immobilières ont encore des risques de liquidité considérables. La baisse des investissements en développement immobilier continue de faire baisser la croissance économique, la baisse des transactions foncières a exercé des pressions sur les finances des collectivités locales, les ventes immobilières ont diminué, les dépenses de consommation des résidents sur les produits connexes ont diminué et la baisse de l'investissement immobilier a réduit la confiance des investissements des entreprises privées.
Le soutien politique en 2025 favorisera efficacement la stabilité du marché immobilier. Une série de politiques de soutien au logement publiées en 2024 continuera de refléter leur valeur et leur efficacité en 2025. L'objectif de la politique est de mettre en œuvre résolument les politiques existantes et progressives de "quatre annulations, quatre réductions et deux augmentations" pour soutenir vigoureusement la demande de logement rigide et améliorée. La politique se concentrera sur l'amélioration de l'approvisionnement et l'amélioration et le renforcement de la gestion macro-prudentielle du financement immobilier. Les trois politiques supplémentaires joueront un rôle exceptionnel dans la stabilisation du marché immobilier en 2025. Premièrement, le plan de rénovation du village urbain soutient la demande et favorise l'investissement, entraîne la demande de logement de 75 à 100 millions de mètres carrés et entraîne des prêts de logement abordables d'environ 180 à 240 milliards de yuans. Deuxièmement, la collecte et le stockage des logements commerciaux et des terrains ont accéléré le processus de désespoir du marché. Troisièmement, la mise en œuvre du système de "liste blanche" améliorera efficacement le statut de liquidité des sociétés immobilières.
Le marché immobilier s'améliorera légèrement en 2025. Le ralentissement des ventes immobilières a considérablement ralenti. Les prix des logements dans plus de villes ont montré des signes de déclin et de stabilisation. La situation de liquidité des sociétés immobilières s'améliorera et le rétrécissement net de la baisse des ventes devrait pousser les revenus d'exploitation des sociétés immobilières pour sortir progressivement du dilemme d'une grande quantité de «perte de sang». L'activité des transactions foncières dans les grandes villes a augmenté et il est prévu que les frais d'achat national des terres baisseront de 3,5% en glissement annuel tout au long de l'année, soit une baisse de 5,2 points de pourcentage par rapport à 2024. Il y a une forte probabilité de stabilisation des investissements dans la seconde moitié de l'année.
Cette série d'ajustement du marché immobilier se terminera et le marché immobilier pourrait lentement diminuer et se stabiliser. Les principaux indicateurs de l'industrie cesseront de baisser ou la baisse se rétrécira, l'exposition au risque des sociétés immobilières se rétrécira progressivement et la confiance du marché continuera de récupérer. À l'heure actuelle, d'un point de vue national, c'est au stade de la «vente de reprise» à «l'augmentation du capital». On s'attend à ce que le ratio des stocks de logements commerciaux et des ventes diminue progressivement d'un niveau élevé en 2025. Le processus de recouvrement du marché immobilier dans les villes de haut niveau en Chine est antérieure à celle des villes de bas niveau. Les caractéristiques de différenciation du marché terrestre sont plus évidentes, et la popularité du marché des enchères foncières dans certaines grandes villes s'est considérablement améliorée depuis le quatrième trimestre de 2024.
Les politiques de soutien au logement sont encore nécessaires pour intensifier. En raison de l'environnement externe variable et complexe, la structure de l'offre et de la demande du marché immobilier national et à long terme a subi de grands changements et les risques actuels sur le marché immobilier ne peuvent être ignorés. It is recommended to further lower the mortgage interest rate, optimize the preferential policies for personal housing fiscal and taxation, promote asset restructuring of real estate companies through multiple channels, increase the effective supply of high-level land, and moderately accelerate the issuance of real estate public REITs; it is recommended that cities establish a guarantee mechanism for the supply of rural migrant population and affordable housing, explore the establishment of a national real estate fund, and support the disposal of industry non-performing assets in the medium and long term.
Texte
En 2024, le marché immobilier est toujours à un stade d'ajustement profond, les ventes de logements et l'ingénierie continuent de rétrécir, et l'investissement immobilier a fortement diminué pour la troisième année consécutive. Depuis le quatrième trimestre de 2024, le marché immobilier a subi des changements positifs après une série de politiques pour stabiliser l'augmentation du marché immobilier, et les prix du logement dans certaines grandes villes ont été les premiers à se débarrasser et à se stabiliser. It is expected that in 2025, under the conditions of improving the macroeconomic environment, with the implementation of housing support policies such as monetization of urban village transformation, special bond collection and storage of local commercial housing and land, and expansion of the "white list", the continuous advancement of the destocking process will guide the supply and demand relationship of the domestic real estate market to balance, and the market will stop falling and stabilize and still require further strengthening of policies and go through a process of implementation.
1. Le marché immobilier est toujours à un stade d'ajustement approfondi en 2024
En 2024, les ventes sur le marché immobilier ont chuté pour la troisième année consécutive. Après 20 ans de développement rapide du marché immobilier national, la relation à long terme de l'offre et de la demande du marché immobilier national a subi d'énormes changements, l'inventaire du logement commercial est généralement à un niveau élevé et la possibilité d'une augmentation significative supplémentaire du rapport de levier du secteur des résidents a été réduite. Ces dernières années, le taux de croissance des revenus du total des résidents a ralenti et la capacité d'approvisionnement des sociétés immobilières dans les grandes villes a diminué, entraînant un ralentissement significatif de la publication de la demande des résidents d'achats de maisons par rapport à la période d'or. Les prix des logements ont chuté tout au long de l'année avec la baisse des ventes. En raison de la baisse de la pression des flux de trésorerie des sociétés immobilières et de la baisse des rendements des investissements sur le marché, la volonté des sociétés immobilières d'acquérir des terres s'est encore affaiblie et les frais annuels d'achat de terres sont d'environ 3,6 billions de yuan, une diminution de la quatrième année consécutive. Alors que les développeurs continuent de réduire leurs fonds en place, le cycle de construction de la fin de l'ingénierie immobilière a été prolongé.
Graphique 1 Les ventes de logements commerciaux et l'investissement immobilier ont de nouveau chuté en 2024
Le marché immobilier s'est considérablement ajusté au cours des trois premiers trimestres de 2024, mais la pression à la baisse a considérablement ralenti au quatrième trimestre en vertu d'une série de politiques. La réunion Politburo du "9/26" a proposé pour la première fois que "nous devons promouvoir le marché immobilier pour cesser de tomber et se stabiliser". La zone de vente du logement commercial au quatrième trimestre de 2024 a augmenté de 0,6% en glissement annuel au cours du trimestre, qui est la première croissance positive trimestrielle des ventes immobilières depuis le deuxième trimestre de 2021. L'amélioration des ventes a conduit à la fin des prépaiements, aux hypothèques personnelles et aux prix du logement au quatrième trimestre, et les prix des logements d'occasion dans les villes de premier niveau ont atteint une croissance positive pendant trois mois consécutifs (octobre-décembre). De toute évidence, les changements positifs globaux sur le marché immobilier au quatrième trimestre ont beaucoup à voir avec l'introduction intensive des politiques de soutien au logement.
La banque centrale a unifié le ratio de paiement minimum pour les hypothèques de la première ...
[Courte citation de 8% de l'article original]