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L’étalement suburbain dépendant de la voiture. Les prix des logements et les loyers montent en flèche. Le mécontentement des jeunes en colère parce qu’ils ne peuvent plus accéder à la propriété. Je ne parle pas des États-Unis, je parle de la Nouvelle-Zélande.
Tout comme les États-Unis sont aux prises avec une crise de l’accessibilité au logement, la Nouvelle-Zélande aussi. Mais les Kiwis ont pire encore. Même si les États-Unis conservent des marchés immobiliers régionaux nettement plus abordables que ceux de nos centres d’emploi les plus productifs des côtes, la Nouvelle-Zélande, comme la plupart des pays, est beaucoup plus petite et compte beaucoup moins de zones métropolitaines.
« La politique du logement est locale » est un refrain courant aux États-Unis. Parfois, cela vient du fait que les élus locaux sont territoriaux par rapport à leur autorité considérable en matière d'utilisation des terres, mais parfois cela vient d'acteurs fédéraux qui veulent peut-être se laver les mains du problème. Mais les Kiwis ont montré que l'intervention des autorités fédérales était nécessaire pour inciter les gouvernements locaux à faciliter la construction de davantage de logements.
Grâce aux efforts du gouvernement national rien qu’à Auckland, jusqu’à 43 000 permis de logement ont été délivrés sur six ans, ce qui a entraîné une énorme réduction de 28 pour cent des loyers par rapport à ce qu’ils auraient été sans ces changements.
Dans l'épisode d'aujourd'hui de Good on Paper, je m'entretiens avec Eleanor West, une experte en politique du logement et militante néo-zélandaise qui a été l'une des voix les plus franches en essayant de transmettre les leçons apprises de son pays d'origine au reste du monde. . Nous parlons de ce que nos deux pays ont en commun et des pièges auxquels la Nouvelle-Zélande est encore confrontée pour résoudre sa crise du logement.
Ce qui suit est une transcription de l'épisode :
[Musique]
Jérusalem Demsas : L’une des meilleures façons de comprendre les débats politiques qui se déroulent dans votre propre pays peut être de parler à des personnes vivant ailleurs. Après tout, si le même problème existe en Allemagne et en Tanzanie, cela peut contribuer à éliminer les explications qui reposent sur les langues, cultures ou pratiques spécifiques de l’un ou l’autre pays.
La crise du logement est comme ça. Il y a beaucoup de choses importantes sur les spécificités de l’histoire, de la culture et des institutions américaines pour comprendre notre crise du logement. Mais d’autres pays ont également connu des crises du logement. La manière dont ils ont choisi d’y répondre peut également nous aider à comprendre comment nous devrions agir.
L’épisode d’aujourd’hui va nous emmener à l’autre bout du monde : la Nouvelle-Zélande, un pays dont la crise du logement rivalise avec la nôtre, voire la dépasse. En 2019, selon une comparaison internationale de huit pays anglophones riches, la Nouvelle-Zélande était le deuxième pays ayant le logement le moins abordable. Les États-Unis étaient huitièmes.
Et comme les États-Unis, la Nouvelle-Zélande est fortement suburbanisée. En fait, plus de 80 pour cent des résidents vivent dans des maisons unifamiliales individuelles, soit 20 points de pourcentage de plus qu'aux États-Unis. Et encore une fois, comme aux États-Unis, les réglementations de zonage et d'utilisation des sols étouffe l'offre de nouveaux logements. Il y a donc beaucoup de choses à comparer.
Mais contrairement aux États-Unis, la Nouvelle-Zélande a pris des mesures nationales ambitieuses pour résoudre ce problème. Des étapes qui ont conduit à un « boom de la construction », comme l’a dit l’écrivain économique Joey Politano. Joey compare la Nouvelle-Zélande à deux des plus grandes zones métropolitaines d’Amérique : les régions de Los Angeles et de San Francisco, qui comptent plus de trois fois plus d’habitants que la nation du Pacifique. Malgré cela, la Nouvelle-Zélande a autorisé plus de logements que les deux villes réunies l’année dernière.
Les effets de ces politiques ont été dramatiques. Dans les endroits qui ont facilité la construction de davantage de logements, les ratios loyers/revenus ont diminué, prouvant que construire beaucoup plus de logements est à la fois possible et constitue un moyen clair de rendre les loyers et les prix des logements plus abordables.
Je m’appelle Jérusalem Demsas. Je suis rédacteur ici à The Atlantic, et voici Good on Paper, une émission politique qui remet en question ce que nous savons vraiment sur les récits populaires.
Mon invitée aujourd'hui est Eleanor West. Eleanor est une militante néo-zélandaise, une ancienne membre de Generation Zero, un groupe de jeunes militant pour le climat, et une chercheuse en politique du logement qui a travaillé pour apporter l'exemple de la Nouvelle-Zélande au reste du monde – les deux politiques gagnent. et les pièges politiques. Je suis tellement excitée de l’avoir ici.
[Musique]
Demsas : Salut, Eleanor. Bienvenue au spectacle.
Eleanor West : Kia ora. C’est tellement génial d’être ici.
Demsas : La Nouvelle-Zélande a donc procédé à une série de grands mouvements immobiliers qui ont fait tellement de bruit qu’ils ont, je pense, eu un impact sur les débats américains sur le logement. En tant que personne très impliquée dans ces projets, je pense que beaucoup d’autres personnes n’en ont pas entendu parler, mais cela a abouti à un changement de politique majeur en 2021.
Mais je voudrais nous ramener à ce que je pense être probablement le début de ces débats politiques modernes, à savoir le tremblement de terre de Christchurch en 2011, qui, si les gens ne s’en souviennent pas, est une catastrophe naturelle vraiment dévastatrice. Le coût estimé de la reconstruction était d'environ 40 milliards de dollars néo-zélandais, sans parler, bien sûr, de toutes les vies perdues : 185 victimes. C’est un début assez déprimant, mais c’est le début des expériences modernes d’upzoning en Nouvelle-Zélande.
Alors bien sûr, Christchurch doit se reconstruire, et le gouvernement national intervient. Eleanor, pouvez-vous poursuivre l'histoire à partir de là ? Ce qui se produit?
Ouest : Ouais. Bien sûr. Comme vous le disiez, il y a eu un tremblement de terre massif à Christchurch et la ville a perdu une grande partie de son parc immobilier du jour au lendemain. Et donc immédiatement, les prix de l'immobilier ont commencé à grimper en flèche parce qu'il y avait une pénurie, et nous avions à l'époque un gouvernement conservateur – le Parti national – et ils étaient très réceptifs aux conseils des économistes et de la Commission de productivité de Nouvelle-Zélande selon lesquels l'une des façons dont ils La meilleure façon de relancer la reconstruction de Christchurch serait d'assouplir les règles de zonage là-bas et de suspendre certaines parties de la législation primaire en matière d'aménagement du territoire pour inciter les promoteurs à s'impliquer et à en faire un lieu de construction abordable.
Ils l’ont fait et cela a fonctionné de façon spectaculaire. Christchurch s'est développée assez rapidement, mais cela a entraîné un choc d'offre très soudain sur le marché. Et par conséquent, les prix de l’immobilier à Christchurch stagnent depuis un certain temps, alors qu’ils montent en flèche dans le reste du pays.
Demsas : Pouvez-vous nous aider à y apporter plus de détails ? Qu’est-ce que le gouvernement a demandé spécifiquement à Christchurch ?
Ouest : D’accord. Christchurch est donc en réalité composée de plusieurs petites villes. Il y a la ville de Christchurch, puis il y a Rolleston et d’autres endroits aux alentours. Ainsi, l'une des choses qu'ils ont faites a été d'encourager le conseil municipal de la ville de Christchurch elle-même à relever les limites de hauteur des bâtiments et à autoriser les bâtiments à plus forte densité, qui étaient principalement des terrasses et des immeubles d'habitation sans ascenseur.
Mais ils ont également forcé les conseils de la région – donc pas seulement de Christchurch mais de ses environs, une partie de la zone métropolitaine – à rezoner un ensemble de terres rurales pour des logements qui avaient toujours été destinés à être alimentés au goutte-à-goutte. le système de planification au cours des prochaines décennies. Mais du jour au lendemain, ils se sont dit : « D’accord. Ce terrain qui devait être destiné au logement à l'avenir le sera désormais, et c'était juste une bagarre. Genre, ce terrain est disponible. Vous pouvez construire.
La ville s’est donc étendue vers l’extérieur parce que grandir était assez difficile. Je suis sûr que vous pouvez imaginer qu’après le tremblement de terre, les gens n’avaient plus vraiment confiance dans le sol. Il y avait d’énormes problèmes de liquéfaction qui rendaient difficile la construction d’appartements plus hauts. De nombreuses incertitudes subsistaient encore quant à l'ingénierie impliquée dans ce projet.
Quelque chose que je ne pense pas que beaucoup de gens réalisent à propos des tremblements de terre que nous avons eu en Nouvelle-Zélande – comme le tremblement de terre de Christchurch et, je suis presque sûr, le tremblement de terre de Kaikōura également – je suis presque sûr que ces deux tremblements de terre s'est produit sur des lignes de faille dont nos scientifiques sismiques n'étaient pas réellement conscients. C’était donc une période assez incertaine.
Demsas : Et y avait-il beaucoup d'opposition à l'idée de faciliter la construction de beaucoup plus de logements à Christchurch à l'époque ? Ou est-ce que tout le monde a compris : il y a eu ce grand tremblement de terre. De nombreux bâtiments ont été détruits. Évidemment, nous avons besoin de beaucoup de logements pour les gens qui vivaient déjà ici ? Existe-t-il une telle synergie entre les responsables locaux et nationaux ? Ou pourquoi pas ?
Ouest : Ouais. Je ne suis pas sûr de pouvoir en parler avec beaucoup d’autorité, car je n’étais pas très impliqué dans ce débat à l’époque, mais d’après mon souvenir, la crise de l’offre s’est vraiment fait sentir. Nous sommes passés très rapidement du tremblement de terre de Christchurch à la pénurie de logements à Christchurch. Et donc je pense que les gens ont définitivement reconnu que c’était un problème.
Et les gens qui vivaient à Christchurch et qui ont perdu leur maison étaient désespérés. Ils étaient au front. Ils voulaient reconstruire. Ils voulaient y refaire leur vie. Beaucoup de gens ont fini par quitter la ville et je ne pense pas que cela ait toujours été une expérience agréable ou heureuse pour eux. Il y avait donc une forte demande pour faciliter la construction.
Demsas : Et je pense que c'est quelque chose dont nous avons parlé dans l'émission, mais j'aime toujours y revenir : pouvez-vous simplement expliquer comment l'upzoning entraîne une baisse des loyers et des prix des logements ? Et par augmentation de zonage, je veux dire que je fais référence exactement à ce dont Eleanor vient de parler, à savoir l’intensification de l’utilisation des terres.
Donc en gros, du genre : Sur un terrain, on peut dire qu'on ne peut construire qu'une maison unifamiliale. Mais si nous disons : « Oh, vous pouvez aussi construire un duplex », nous avons augmenté le zonage. Et si vous prenez un terrain sur lequel vous pouviez auparavant construire un duplex et dites que vous ne pouvez construire qu’une maison unifamiliale, vous avez réduit la zone. C’est de cela dont nous parlons là.
Mais, Eleanor, comment cela affecte-t-il réellement les prix des logemen...
[Courte citation de 8% de l'article original]